Auch wenn ich im Jahr 2020 viel Freude hatte, waren diese Momente in einem Dunst aus Stress, Unsicherheit und Angst um unser Land versunken. Und manchmal fiel es mir schwer, zu verhindern, dass diese Emotionen mein wirtschaftliches Denken trübten. Aber trotz all der Sorgen und Frustrationen dieses Jahres habe ich Trost in der unsterblichen Welt der Mathematik, Fakten und Daten gefunden. Von dieser Festung aus war ich in der Lage, über das Chaos hinauszuschauen und die Wirtschaft und den Immobilienmarkt 2021 durch die Linse meiner wirtschaftlichen Grundprinzipien zu betrachten.
Eines dieser Schlüsselprinzipien ist, dass die Demografie die Wirtschaft antreibt. Im Jahr 2020 traten die USA in eine Phase mit den besten demografischen Daten für den Wohnungsbau ein, die jemals verzeichnet wurden. Ich bin seit langem davon überzeugt, dass die Jahre 2020–2024 aufgrund der günstigen demografischen Entwicklung eine Zeit sein würden, in der der Wohnungsbau andere Wirtschaftssektoren übertreffen könnte. In diesen Jahren dürften die gesamten Hausverkäufe 6,2 Millionen oder mehr erreichen.
Natürlich könnte die Prüfung Ihrer Wohnungsbauthese durch COVID-19 die Chaostheorie ins Spiel bringen. Am 7. April veröffentlichte ich einen HousingWire-Artikel, in dem ein Wirtschaftsmodell vorgestellt wurde, das Wirtschafts- und COVID-19-Datenlinien – mit bestimmten Schlüsseldaten – beschrieb, die zeigen würden, dass die amerikanische Wirtschaft wieder auf Kurs sei. In einem am 9. Dezember veröffentlichten Artikel beschrieb ich, wie jede dieser Datenleitungen durchgesetzt wurde: COVID kämpfte gegen das Gesetz der Demografie und das Gesetz gewann.
Wir müssen bedenken, dass sich die Wirtschaftsdaten zu Beginn dieser Krise verbessert haben. Insbesondere die Wohnungsbaudaten waren im Februar 2020 robust, kurz bevor die erste Welle von Ausgangsbeschränkungen und die Angst vor dem Virus die Wirtschaft erfassten. Heute gehen wir davon aus, dass die Gesamtverkäufe von Eigenheimen im Jahr 2020 bei über 6,2 Millionen liegen werden, meine Zahl für einen überdurchschnittlichen Markt. Wir haben einen langen Weg zurückgelegt, Leute. Mit mehr Katastrophenhilfe, zwei verabreichten Impfstoffen und weiteren in Arbeit sehen wir tatsächlich das Licht am Ende des Tunnels. Das bedeutet meiner Meinung nach Folgendes für den Immobilienmarkt 2021.
Die 10-Jahres-Rendite und Hypothekenzinsen
Im Jahr 2015 habe ich meine erste Anleiherenditeprognose für das kommende Jahr erstellt. Es wird prognostiziert, dass die 10-Jahres-Rendite im Bereich von 1,60 % bis 3 % liegen würde und die Hypothekenzinsen somit im Bereich von 3,5 % bis 4,75 % liegen würden. Von 2015 bis 2020 habe ich genau die gleiche Prognose abgegeben, und diese Spanne hat sich im Laufe der Jahre größtenteils gehalten.
Im Jahr 2019, nach dem Ereignis der umgekehrten Zinsstrukturkurve, sprach ich darüber, wie wichtig es für den Anleihenmarkt sei, bei 1,94 % zu notieren, da dies zeigen würde, dass die US-Wirtschaft im Jahr 2020 schneller wachsen würde als im Jahr 2019. Aber sie kam nie über dieses Niveau hinaus.
Im Jahr 2020, als die mit der COVID-19-Pandemie verbundenen Risiken für die Wirtschaft deutlicher wurden, prognostizierte ich, dass die Rezessionsrenditen in Amerika im Bereich von -0,21 % bis 0,62 % liegen würden. Die 10-Staatsanleihen-Rendite wurde bei nur 0,32 % gehandelt, lag aber den größten Teil des Jahres 2020 über 0,62 %, was für mich ein Zeichen dafür ist, dass der Anleihenmarkt Vertrauen in die zukünftige Wirtschaft hatte.
Die Hypothekenzinsen wurden in dieser Krise nie richtig bewertet. Externe Faktoren wie der Zusammenbruch des Hypothekenmarktes im März führten dazu, dass die Hypothekenzinsen höher waren, als sie auf der Grundlage der 10-Jahres-Rendite hätten sein sollen. In den sozialen Medien habe ich darüber gesprochen, wie sich die Preise für Hypothekenzinsen nach dem 30. September verbessern würden, wenn diese externen Risiken nachlassen würden, und das ist kürzlich geschehen. Auch wenn die 10-Jahres-Rendite seit August gestiegen ist, holen die Hypothekenzinsen gerade erst auf, um die Preisgestaltung zu korrigieren.
Für den Immobilienmarkt im Jahr 2021 wird die Spanne der 10-Jahres-Rendite zwischen 0,62 % und 1,94 % liegen, aber bedenken Sie diese Vorbehalte.